あなたの住んでる土地は、おいくらですか?

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土地の価格の種類を知ってみよう


今日は土地に関する「価格」に関してお話したいと思います。

もしあなたがこれから「家を建てたい」「土地を売りたい」なんて考えたときには必要な知識になりますので、知っておいて損はないですからね。

まず、土地の価格の種類として大きく4つに分かれます。

1.実勢価格
2.公示地価
3.路線価
4.固定資産税評価額

私も建築や不動産の仕事に携わる上で、②~④にある公的な土地価格と、実勢価格(①)との違いを知っておかなければならないケースがよくあります。

それぞれの違いについて簡単に説明しますね。

 

①実勢価格

不動産の売買価格を指します。実際に取引される価格のことです。

 

②公示地価

国土交通省が発表する土地価格を指します。標準地を定め、毎年3月下旬に公表しています。

一般の不動産取引価格の目安や、公共収用される土地の目安となる価格としています。

(実勢価格の90%が目安とされています)

 

③路線価

国税庁が毎年7月1日発表する土地価格を指します。相続税や贈与税の計算の際に利用する価格です。

(実勢価格の70~80%・公示地価の80%が目安とされています)

 

④固定資産税評価額

市区町村が、発表する土地価格。固定資産税や都市計画税の計算の際に利用される価格。

(実勢価格の60~70%・公示地価の70%が目安とされています)

 

 

このように4種類に分かれており、一般的には「一物四価」と言われているんですね。

※上記以外に都道府県の発表する「基準地価」もありますが、公示地価に近い意味でもあるので割愛しますね。

 

発表する行政庁が違うことで、一つの土地でもいくつもの公的な価格があるんですよね。

 

実際の売買価格を知るには、それぞれの価格を割り戻す必要があることは知っておいて下さいね。

例えば、路線価から実勢価格を調べる場合は、0.7又は0.8で割り戻す必要があるということです。

 

注意していただきたいのは、これらの価格は調査した日から発表されるまでのタイムラグがあるということ。

過去に起きたリーマンショックや東日本大震災などの市場環境の急激な変化があった場合、公示価格や路線価は1年に1回の発表のため、反映されるのは少なくとも1年以上後になるということは知っておいて下さいね。

 

このような場合は、私たちのような不動産を取り扱う業者、不動産鑑定士に相談することをオススメします。

 

そこで今日はこれらの土地価格の中から一般の土地の取引価格に対して指標となる公示地価について取り上げてみたいなと思います。

私の拠点である大阪府が今年(21017年3月)発表した公示地価を題材に見ていきましょう。

 

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大阪の土地について知ってみよう


まず今年発表された大阪府の公示地価の概要としては、

平成 28 年1月1日からの 1 年間で、住宅地は変動率が 0.0%と2年連続の横ばいとなった。

また、商業地はプラス 5.0%(前年はプラス 4.2%)と4年連続の上昇となり、上昇幅は拡大した。

という結果が出ています。

 

住宅地の地価変動率は全国平均も0.0%ということで、大阪と同じく横ばいと出ています。

他の都道府県と比べてみると、まず変動率が上がっている(土地価格の上昇している)TOP5が、宮城県2.4%、福島県2.1%、東京都1.9%、福岡県1.1%、愛知県0.6%となっています。

それ以外の都道府県は、ほぼ横ばい若しくはマイナスになっているんですね。

 

ちなみに変動率ワーストは、秋田県の△2.7%。お隣の宮城県が1位なのにこうも違いが出るんですね。

 

これらの指標を見ることで、近年の不動産状況を知ることができるんです。

⇒平成29年大阪府・東京都・全国の地価動向(地価公示) [Excelファイル/68KB]

 

 

では次に、大阪に絞って見ていきましょう。

大阪府の地域別の変動率を見ていくと、上昇率上位が、大阪市浪速区7.5%、大阪市北区4.9%、大阪市福島区3.2%、大阪市中央区 3.1%、堺市北区 2.7%

他方、下落率上位が、千早赤阪村マイナス 3.9%、豊能町マイナス 2.0%、河南町マイナス 2.0%と出ています。

 

全国的にも見られる傾向なんですが、どうしても利便性に優れる住宅地が上昇傾向となり、利便性に劣る住宅地で下落傾向が続いてしまっています。住宅地の二極化が進んでしまっているのが現状です。

⇒平成29年大阪の地価公示 市区町村別対前年平均変動率[Excelファイル/45KB]

 

 

では市町村という範囲から狭めて、場所(地点)で見ていくとしましょう。

 

まず前年に比べて上昇している地点は、

1 位 大阪市北区紅梅町125番

平成28年¥517,000⇒平成29年¥568,000  9.9%

2位 大阪市北区本庄東2丁目15番9外

平成28年¥340,000⇒ 平成29年¥366,000  7.6%

3位 大阪市浪速区桜川1丁目4番7

平成28年¥295,000⇒ 平成29年¥317,000  7.5%

4位  大阪市天王寺区上汐4丁目4番2

平成28年¥598,000⇒平成29年¥640,000  7.0%

5位  枚方市楠葉並木2丁目2500番50

平成28年¥215,000⇒平成29年¥227,000      5.6%

※価格は㎡あたりの単価

 

反対に下落している地点は、

1位 東大阪市五条町1457番4

平成28年¥67,300⇒平成29年¥62,500  △ 7.1

2位 高槻市柱本3丁目200番3外

平成28年¥72,500⇒平成29年¥69,000  △ 4.8

3位 池田市伏尾台4丁目6番

平成28年¥73,900 ⇒平成29年¥70,800  △ 4.2

4位 大阪狭山市大野台1丁目2017番102

平成28年¥102,000⇒平成29年¥99,000    △ 3.9 

4位 千早赤阪村大字小吹68番199

平成28年¥33,200⇒平成29年¥31,900    △ 3.9

4位 高槻市弥生が丘町73番116

平成28年¥103,000⇒平成29年¥99,000     △ 3.9

 

 

ちなみに、大阪で一番の一等地は何処なのか。

 

住宅地では、大阪市福島区福島3丁目で¥782,000/㎡となり、16年続いた天王寺区から福島区に変わりました。

全国1位を見てみると、東京都千代田区六番町で¥3,750,000/㎡で福島の5倍の価格。

 

商業地では、大阪市北区大深町 14,000,000/㎡でグランフロント南館のある地点ですね。

全国1位は、東京都の銀座4丁目で¥50,500,000で、さすが東京といったところでしょうか。

 

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・・・まとめ・・・


いかがでしたでしょうか。

 

こうやって見ていくと色々と気付くことも多いですし、将来的にどの地域が安定した地価を保てるかを予測するための指標にもなります。

ですが、公示地価はあくまでも目安として考えてはいただきたい。

不動産市場は流動的で、需給バランスや社会情勢、局所的な地域事情によっても変動します。

そのため実勢価格は、公示地価とは違うものと考えていただいた方が良いと思います。

 

それでも、実勢価格を掴むことはなかなか難しいことでしょうし、情報が欲しい場合も出てくることがあるかもしれません。

そんな時は、こうやって国から発表されている公示地価が消費者にとって大きな助けになることもあるはずです。

土地の価格は難しいですが、公示地価を鵜呑みせずに1つの指標として捉え、地域差を調べてみるなど、有用な方法で使ってみてはいかがでしょうか。

 

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